今天是：2024年04月20日 星期六
这次政策是中国商品房制度的一次伟大跨越!即将影响千千万万个购房者。
1
3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
不废话，看重点。
1、实行海南本地居民购买多套住房的限购政策
对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
注意!常住居民家庭含夫妻双方及未成年子女，2套就开始停售!这是海南全域限购政策的又一次强力升级。
2、鼓励发展政策保障性质的安居型商品住房
通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。
注意看官方表述“让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区(港)建设红利”。
在探索化解一线城市的住房矛盾，提升居民幸福感和人才引进方面，海南迈出了重要一步。
3、改革商品住房预售制度，实行现房销售!
自即日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
现房!现房!现房!这个开发商们视之噩梦纷纷抗拒，购房者千呼万唤的政策终于来了!
2
怎么评价海南的政策?
牛掰!无比的牛掰!
首先，海南太硬核了!
自疫情以来全国百城纷纷救市，涉及土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、加大房地产业金融支持力度，不断贷不抽贷、拓宽融资渠道等纾解开发企业资金压力的各种政策。
注：图片来源于亿瀚智库
更有加大购房补贴，调整公积金首付，公积金可以购买二套房以及引进人才名义变相放松限购等花式刺激楼市!
海南是疫情之后，首个，也是当前唯一一个反向升级调控的省份，而且是全省升级。
海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，房地产调控如雷霆出击。
2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。
更关键的是：
2019年海南省全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
海南正以壮士断腕的决心，戒掉房地产的瘾。
3
当然最最最最最有意义的是现房销售!
海南是全国首个启动现房销售的省份，而且是在疫情笼罩下开发企业信心不足的当下，具有很强的示范效应，也释放着强烈的信号!
对于开发商：
现房销售将是一次重大打击。
房地产企业高速发展的核心就是高周转，比如2019年7000多亿销售额排名第一的碧桂园就是高周转的典型代表。
预售制度下开工建设一般6个月可达到销售条件，交房一般是3年，那就意味着现在3年才能达到销售条件。开发商资金成本必然大大增加，同样资金回笼周期被大大延长，资金周转风险也会增加。
现房制度等于给房地产市场直接按下了刹车键，房地产市场将会骤然降速。而对于资金撬动能力有限的小开发商基本没有加速发展的机会了。
对于购房者：
现房销售即将拯救千千万万个家庭的幸福!这点毫不夸张!
自1994年国内建立商品房预售许可制度以来，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。
期初房地产预售制度是为了加速资金周转，提高了资金使用效率，加快建设、增加住房供应，从而解决我国城镇住房总量不足，商品房供不应求的局面。
但预售制度一直有着巨大弊端。
首要问题就是烂尾!按照全国2854个县计算，实行商品房预售制度的26年来平均每个县至少有5个烂尾楼，那么全国将近14270个烂尾楼，每个项目按平均100户来计算，这背后是100多万个家庭。
当然，近年随着制度更加规范，监管越来越严厉，烂尾楼已经很少见了，但另一个重大问题--维权层出不穷。
合同纠纷、质量投诉、开发商减配、降标、延期交房、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等等等等，全国各地维权层出不穷。
以河南省郑州市为例，近三年市内交房维权达到90%以上。现在房价越来越高，一套房子就是一个家庭的幸福!
不管监管制度多么完善，预售制度始终存在着开发商到购房者的天然信息沟壑。一劳永逸的方法或者唯一完美的解决方法就是实行现房销售，眼见即为所得。
如今，海南做到了!
4
回过头来看，仍然惊叹于海南省的执政魄力!我只能说3月7日晚简直是掀起时代新篇章的一夜!
不仅在于疫情当前，海南省敢于迎难而上，反向升级调控。
关键是现房销售制度带来的影响，造福购房者是一部分，更为直接的是严重挫伤开发商的拿地投资意愿。
预售制度的劣势大家都清楚，全国这么多省会一直没有敢执行现房销售的核心原因就是这将对当地的房地产投资带来重创。
海南敢为人先的背后是满满的经济自信做支撑。
最后，海南省的现房销售制度一定不会是个例。
请永远不要小瞧榜样的力量!
如果海南的路径走通了，必将成为国内房地产发展及调控的标准样本。
开发商任性而为的好日子不多了，真正意义上“房住不炒”那一天也不远了。
